ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Έφεση αρ. 239/2023
Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 και τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224
ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ
Εφεσείουσα
και
THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LTD
Εφεσίβλητη
Ημερομηνία: 18 Δεκεμβρίου 2023
Εμφανίσεις:
Χ. Σιαηλής για Γ.Χ. Σιαηλής, για την Εφεσείουσα
Σ. Παφίτης για Α. & Α. Κ. Αιμιλιανίδης, Κ. Κατσαρός & Συνεργάτες ΔΕΠΕ, για την Εφεσίβλητη
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Η Εφεσείουσα, με Έφεση που άσκησε παραδεκτά, δυνάμει του άρθρου 44Γ § 3 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, ζητά τον παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» που εξέδωσε η Εφεσίβλητη την 24.07.2023.
Με την προσβαλλόμενη Ειδοποίηση, η Εφεσίβλητη ανήγγειλε τον πλειστηριασμό ενός ακινήτου στη Σαλαμιού, που επιβαρύνεται με την Υ2638/1998 ΕΚΓ Πάφου, που εξασφαλίζει χρέος της Εφεσείουσας.
Τα πλήρη στοιχεία του ενυπόθηκου ακινήτου αναφέρονται στην Έφεση. Ο πλειστηριασμός ορίστηκε να γίνει την 22.12.2023.
Οι λόγοι Έφεσης είναι συγκεκριμένοι και είναι οι εξής: Ο πρώτος λόγος Έφεσης είναι πως η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» εκδόθηκε πριν να λήξει η προθεσμία πληρωμής του χρέους, για τον λόγο ότι δεν έγινε δέουσα επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «Ι». Είχε επιδοθεί απευθείας με ιδιώτη δικαστικό επιδότη χωρίς να προηγηθεί αποστολή της με συστημένη επιστολή, επομένως δεν άρχισε να προσμετρά η προθεσμία πληρωμής. Συνδέεται με τον τρίτο λόγο Έφεσης, στην ίδια βάση, ότι δεν είχε σταλεί Ειδοποίηση Τύπου «Θ», και με τον πέμπτο λόγο Έφεσης, στην ίδια βάση, ότι με την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» δεν κλήθηκε η Εφεσείουσα να καταβάλει την πληρωμή στον ενυπόθηκο δανειστή αλλά «σε οποιοδήποτε κατάστημα της Τράπεζας Κύπρου» και σε κάθε περίπτωση όχι στην Εφεσίβλητη. Ο δεύτερος λόγος Έφεσης είναι πως και η επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», που έγινε με τον ίδιο τρόπο, επίσης, δεν ήταν η δέουσα επίδοση, ενώ ο τέταρτος λόγος Έφεσης είναι πως δεν έγινε επίδοση σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
Στη μαρτυρία της Εφεσείουσας, που υποστηρίζει την Έφεση, αναφέρει τα γεγονότα που σχετίζονται με την υποθήκευση. Ως προς τη διαδικασία του πλειστηριασμού, εκθέτει πως την 01.06.2023 παρέλαβε Ειδοποίηση Τύπου «Ι» μέσω ιδιώτη δικαστικού επιδότη. Δεν είχε ειδοποιηθεί οποτεδήποτε να την παραλάβει δια συστημένης επιστολής. Συνοδεύονταν από κατάσταση λογαριασμού. Την 28.08.2023, παρέλαβε και Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με τον ίδιο τρόπο. Επίσης, δεν είχε ειδοποιηθεί οποτεδήποτε να την παραλάβει δια συστημένης επιστολής. Πάντοτε παραλαμβάνει επιστολές που της αποστέλλονται συστημένες και, όπως γνωρίζει, έχει 30 ημέρες από την έκδοση σχετικού επιδοτηρίου να προβεί στην παραλαβή κι αν δεν παραληφθεί τότε επιστρέφεται στον αποστολέα. Αναφέρει, επίσης, ως προς τα γεγονότα, πως δεν είχε προηγουμένως παραλάβει Ειδοποίηση Τύπου «Θ», ενώ υπάρχουν και ενδιαφερόμενα πρόσωπα στα οποία δεν επιδόθηκε η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», που όμως δεν κατονομάζει. Επιχειρηματολογεί ότι θα πρέπει να ακυρωθεί ο πλειστηριασμός.
Η Εφεσίβλητη, ενιστάμενη, προβάλλει πολλαπλούς λόγους ένστασης, που αφορούν είτε την ορθότητα της Έφεσης (μη συνένωση ενδιαφερόμενων προσώπων, νομική αβασιμότητα, αντικανονικότητα, κ.λπ.), είτε τη διαδικασία που ακολούθησε. Ως προς την τελευταία, η ίδια θέτει πως εφάρμοσε ορθά τον νόμο. Οι λόγοι ένστασης, στην πλήρη τους μορφή, είναι υπόψη του Δικαστηρίου.
Και η Έφεση υποστηρίζεται από μαρτυρία, λειτουργού στις υπηρεσίες της Εφεσίβλητης, ο οποίος αναφέρει τα γεγονότα που σχετίζονται με την υποκατάσταση της Εφεσίβλητης στα δικαιώματα του ενυπόθηκου πιστωτή. Δεν αμφισβητούνται τα γεγονότα που σχετίζονται με την υποθήκευση. Ως προς τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, στην παράγραφο 12 της ένορκης του δήλωσης, εξηγεί ποια είναι. Τα ίδια, όπως θέτει, δεν συνενώθηκαν στην Έφεση, παράλειψη που καθιστά, κατά τη γνώμη που υιοθετεί, την Έφεση θνησιγενή. Σε σχέση με τη διαδικασία πλειστηριασμού που ακολουθήθηκε, αναφέρει πως για το χρέος που εξασφαλίζεται με την υποθήκη, υπάρχει δικαστική απόφαση, επομένως δεν χρειάζονταν η έκδοση Ειδοποίησης Τύπου «Θ». Την 15.03.2023, εκδόθηκε Ειδοποίηση Τύπου «Ι», που επιδόθηκε μαζί με κατάσταση λογαριασμού, σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, στις γνωστές τους διευθύνσεις. Είχε σταλεί πρώτα με συστημένο ταχυδρομείο. Η Εφεσείουσα, όμως, παρέλειψε να την παραλάβει και επιστράφηκε μετά την πάροδο πέραν του ενός μηνός από την αποστολή της. Για τον λόγο αυτό, η Εφεσείουσα προχώρησε με ιδιωτική επίδοση στην Εφεσείουσα, για να διασφαλίσει ότι θα λάμβανε γνώση της διαδικασίας. Επειδή δεν υπήρξε συμμόρφωση με την Ειδοποίηση Τύπου «Ι», την 24.07.2023, εκδόθηκε Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ». Η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» στάλθηκε πρώτα με συστημένο ταχυδρομείο σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, στις τελευταίες γνωστές τους διευθύνσεις. Παραλήφθηκε από κάποια εξ αυτών, που κατονομάζει, αλλά όχι από την Εφεσείουσα, με αποτέλεσμα να επιστραφεί στην Εφεσίβλητη. Ως εκ τούτου, προχώρησε με ιδιωτική επίδοση στα πρόσωπα που δεν είχαν παραλάβει τις συστημένες επιστολές, μεταξύ των οποίων και στην Εφεσείουσα. Η Εφεσίβλητη προσκομίζει στοιχεία, προς τεκμηρίωση των ισχυρισμών της σε σχέση με τη διαδικασία που ακολούθησε και την επίδοση. Εξηγεί περαιτέρω πως η διεύθυνση που ανέγραψε στις ειδοποιήσεις και στην οποία οι ειδοποιήσεις στάλθηκαν με συστημένο ταχυδρομείο ήταν εκείνη που είχε στην κατοχή της ως η διεύθυνση της Εφεσείουσας. Την είχε δηλώσει η Εφεσείουσα ως τη διεύθυνση διαμονής της. Παρόλο που, κατά τη θέση της Εφεσίβλητης, η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» δεν εξετάζεται από το Δικαστήριο, ως προς τον ισχυρισμό της Εφεσείουσας πως δεν κλήθηκε η Εφεσείουσα να πληρώσει τον ενυπόθηκο πιστωτή, αναφέρει πως ήταν σαφές ότι η πληρωμή μπορούσε να γίνει σε οποιοδήποτε κατάστημα του ενυπόθηκου πιστωτή, κατά τρόπο που δεν παρουσιάζεται οποιαδήποτε εκτροπή από τον τύπο της Ειδοποίησης Τύπου «Ι».
Η ακρόαση διεξήχθη στη βάση των ενόρκων δηλώσεων της Έφεσης και της ένστασης, χωρίς πρόσθετη μαρτυρία. Οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν προς υποστήριξη των ισχυρισμών της Εφεσείουσας και της Εφεσίβλητης αντίστοιχα. Κατά την αγόρευσή του, ο συνήγορος της Εφεσείουσας, ανέφερε πως δεν προωθεί τον πρώτο, τρίτο και πέμπτο εκ των λόγων Έφεσης. Έχω υπόψη μου ό,τι αναφέρθηκε από αμφότερες τις πλευρές.
Νομικές πτυχές και Εξέταση
Οι λόγοι Έφεσης του άρθρου 44Γ § 3 είναι μεν περιορισμένοι, αλλά μαζί συνιστούν ολοκληρωμένο σύστημα ελέγχου της διαδικασίας έκδοσης Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», μέχρι δηλαδή το στάδιο που ο πλειστηριασμός αναγγέλλεται για να γίνει. Ο δικαστικός έλεγχος των πράξεων του ενυπόθηκου πιστωτή σε σχέση με την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», ή και σε ένα επόμενο στάδιο σε σχέση με τον τρόπο διάθεσης του προϊόντος της πώλησης με βάση το άρθρο 44Ι § 3, όπως και ο αναθεωρητικός έλεγχος των αποφάσεων ή ειδοποιήσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου με το ίδιο ένδικο μέσο και αναφορικά με τον Ν. 9/65, ως φύσει αναθεωρητικός (judicial review), δεν περιορίζεται σε έλεγχο της πιστότητας της αντιγραφής τύπων· αφορά τόσο τη νομιμότητα όσο και την ουσιαστική ορθότητα της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ».
Συναφώς και ο λόγος Έφεσης του άρθρου 44Γ § 3(β) δεν αναφέρεται μόνο σε επίδοση που έγινε ή δεν έγινε (ως γεγονός) με τον τρόπο που συνιστά «επίδοση», αλλά εάν έγινε «δεόντως», όπου το «δεόντως» περιλαμβάνει (εφόσον δεν εξαιρεί) και τον χρόνο επίδοσης, την καταλληλότητα του σταδίου επίδοσης μιας Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», τα πρόσωπα στα οποία θα πρέπει να γίνει επίδοση. Ο λόγος Έφεσης του άρθρου 44Γ § 3(γ), ότι η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» έχει αποσταλεί πριν από τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, βεβαιώνει τη συστημική λειτουργία των τριών περιπτώσεων (α), (β) και (γ) του άρθρου 44Γ § 3, όπως και της παραγράφου (3) στο όλο άρθρο 44Γ, και του άρθρου αυτού στο όλο Μέρος VIA, αλλά και την έκταση του δικαστικού ελέγχου μέσω της αναθεώρησης, δια Έφεσης. Ουσιώδες σε αυτό τον λόγο Έφεσης, της περίπτωσης (γ), είναι να εξαντληθεί η προθεσμία εντός της οποίας ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα επιλογής να πληρώσει, για να διασωθεί η ενυπόθηκη περιουσία από τον πλειστηριασμό. Εξ ου και ελέγχεται η διαδικασία που προηγήθηκε της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», εάν δηλαδή δόθηκε καθόλου αυτή η προθεσμία δια της Ειδοποίησης Τύπου «Ι», κατ’ επέκταση και εάν παρήλθε.
Με βάση το άρθρο 44Γ, υπάρχει δυνατότητα επίδοσης Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» εφόσον: (α) επιδοθεί πρώτα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο Ειδοποίηση Τύπου «Ι», συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού, και με ενημέρωση ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος πιστωτής μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA, και συνοδευόμενη από Ειδοποίηση Τύπου «Θ» όπου χρειάζεται, και (β) εφόσον ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου «Ι».
Ως προς τον τρόπο επίδοσης, όπως ερμηνεύτηκε από το Εφετείο πρόσφατα, πλέον δεσμευτικά, στη Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ και Παντέλα, Πολιτική Έφεση 159/2021, ημερομηνίας 01.12.2023, το άρθρο 44ΙΕ, ιεραρχεί τους τρόπους επίδοσης, ώστε να πρέπει να προηγείται αποστολή με συστημένο ταχυδρομείο και μόνο εάν δεν είναι εφικτό να γίνεται χρήση άλλου τρόπου επίδοσης.
Έχοντας κατά νου τα προαναφερόμενα, καταρχάς, η Έφεση που άσκησε η Εφεσείουσα μπορεί να εξεταστεί από το Δικαστήριο και δεν διαπιστώνεται ελάττωμά της που να την καθιστά θνησιγενή. Η μη ακολούθηση του ορθού τύπου, είτε της Έφεσης είτε και της ένστασης, δεν στερεί από το Δικαστήριο την πληροφορία που χρειάζεται, για να προβεί στην εξέταση των εκατέρωθεν θέσεων και εκ των πραγμάτων έχει θεραπευτεί οποιαδήποτε παρατυπία.
Όσον αφορά την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» και την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» που εκδόθηκαν στην προκειμένη περίπτωση, ως δεν αμφισβητείται, συνάδουν με τους νόμιμους τύπους Ι και ΙΑ αντίστοιχα, που περιέχονται στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου, και δεν παρατηρείται κάποια ουσιώδης απόκλιση που να τις καθιστά παράτυπες.
Επίσης, με βάση τα στοιχεία που προσκόμισε η Εφεσίβλητη, στάλθηκαν και οι δύο ειδοποιήσεις, Ι και ΙΑ πρώτα με συστημένο ταχυδρομείο, και μόνον όταν δεν παραλήφθηκαν από την Εφεσείουσα και επιστράφηκαν στην Εφεσίβλητη έγινε χρήση ιδιωτικής επίδοσης στην Εφεσείουσα. Η ανεπιτυχής επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο ικανοποιεί την προϋπόθεση του να μην είναι εφικτό να γίνει η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο. Εξάλλου, δεν αντικρούστηκε περαιτέρω ο πραγματικός ισχυρισμός της Εφεσίβλητης ότι έγινε χρήση της διεύθυνσης που είχε δηλωθεί από την Εφεσείουσα ως διεύθυνση διαμονής της και που ήταν η ορθή διεύθυνση, ότι η Εφεσείουσα δεν παρέλαβε τις ειδοποιήσεις που στάλθηκαν συστημένες στη διεύθυνση αυτή, με αποτέλεσμα την επιστροφή τους από τις ταχυδρομικές υπηρεσίες στην Εφεσίβλητη. Δεν προκύπτει από οπουδήποτε πως η Εφεσίβλητη θα έπρεπε να αμφισβητήσει τις ταχυδρομικές υπηρεσίες ή να επιμείνει να αποστέλλει ειδοποιήσεις στην Εφεσείουσα με συστημένο ταχυδρομείο, μέχρι να παραλειφθούν, κατ’ επιλογή της Εφεσείουσας, με εκείνο τον τρόπο.
Έπειτα, δεν φαίνεται από τα ενώπιον του Δικαστηρίου δεδομένα να αφέθηκε πίσω πρόσωπο που θα μπορούσε να θεωρείται ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Η Εφεσίβλητη ανέφερε τα πρόσωπα στα οποία επέδωσε ειδοποιήσεις, γιατί ήταν ενδιαφερόμενα, με την έννοια του νόμου, ενώ η Εφεσείουσα άφησε τον δικό της ισχυρισμό γενικό, ανεξήγητο και αστήρικτο.
Η έκδοση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» φαίνεται πως έγινε μετά από τη λήξη της προθεσμίας των 45 ημερών που τέθηκε με την Ειδοποίηση Τύπου «Ι». Με την Ειδοποίηση Τύπου «Ι», είχε απαιτηθεί η πληρωμή χρέους που αναγράφεται στον ενυπόθηκο τίτλο, εξηγώντας ποιο είναι το ποσό εγγραφής και ποιοι οι τόκοι της υποθήκης, εφόσον το χρέος της Εφεσείουσας, που εξασφαλίζει η υποθήκη, είναι αρκετά μεγαλύτερο. Η πληρωμή αναγράφεται ότι θα έπρεπε να γίνει στον ενυπόθηκο πιστωτή, τα στοιχεία του οποίου ήταν σαφή. Εφόσον, αδιαμφισβήτητα, υπήρχε δικαστική απόφαση για το χρέος, η Εφεσίβλητη δεν είναι λόγο να αποστείλει Ειδοποίηση Τύπου «Θ» μαζί με την Ειδοποίηση Τύπου «Ι». Η έκδοση και επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» έγινε εφόσον δεν υπήρξε συμμόρφωση με την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» για χρονικό διάστημα που υπερβαίνει την τασσόμενη προθεσμία, και εντός του οποίου, όπως είναι κατανοητό, η Εφεσείουσα και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, εάν βεβαίως υπήρχε η πρόθεση και ιδίως η δυνατότητα, θα ανταποκρίνονταν στο περιεχόμενο της Ειδοποίησης Τύπου «Ι», εφόσον λήφθηκε και πραγματική γνώση αυτού. Στην Ειδοποίηση Τύπου «Ι» αναφέρεται ότι, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με αυτήν, θα προχωρήσει η διαδικασία πλειστηριασμού με βάση το Μέρος VIA του Νόμου. Σαφής είναι και η ειδοποίηση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ».
Η μαρτυρία της Εφεσίβλητης επεξηγεί πλήρως τη διαδικασία και αυτή προκύπτει πως ήταν σύμφωνη με όσα ορίζει ο νόμος, κατά τρόπο που δεν δικαιολογείται παρέμβαση του Δικαστηρίου.
Κατάληξη
Ουδείς εκ των λόγων Έφεσης που πρόβαλε η Εφεσείουσα, κάνοντας χρήση του ειδικού ένδικου μέσου της Έφεσης, είναι βάσιμος. Συνεπώς, παρέλκει η εξέταση άλλων ζητημάτων που περιλήφθηκαν στην ένσταση (π.χ. εάν θα έπρεπε να συνενωθούν άλλα πρόσωπα), που θα είχε μόνο θεωρητική σημασία.
Η Έφεση απορρίπτεται.
Δεν υπάρχει λόγος απόκλισης των εξόδων από το αποτέλεσμα της διαδικασίας. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)…………………………
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ